IFRS 16 xoá ranh giới thuê tài chính và thuê hoạt động ở phía bên đi thuê. Gần như mọi hợp đồng thuê đều lên bảng cân đối thành một cặp: tài sản quyền sử dụng và nợ thuê. Chi phí thuê hằng kỳ trong báo cáo kết quả kinh doanh tách thành khấu hao tài sản quyền sử dụng cộng chi phí lãi trên nợ thuê. Phía bên cho thuê vẫn giữ cách phân đôi như cũ. Hệ quả rõ nhất nằm ngoài sổ kế toán: tổng tài sản và tổng nợ đều tăng, các hệ số như ROCE, ROI và hệ số thanh toán đổi theo, và các điều khoản ràng buộc trong hợp đồng vay tính theo chỉ tiêu tài chính cần được rà lại.
VAS 6 và IFRS 16 khác nhau ở đâu
| Nội dung | VAS 6 | IFRS 16 |
|---|---|---|
| Phân loại phía bên đi thuê | Thuê tài chính nếu chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn với quyền sở hữu, còn lại là thuê hoạt động | Một mô hình duy nhất, hầu hết hợp đồng đều ghi nhận trên bảng cân đối |
| Thuê hoạt động phía bên đi thuê | Chỉ ghi chi phí thuê theo kỳ, tài sản và nghĩa vụ nằm ngoài bảng | Ghi nhận tài sản quyền sử dụng và nợ thuê ngay tại ngày khởi đầu hợp đồng |
| Chi phí trong kỳ | Chi phí thuê phân bổ đều | Khấu hao tài sản quyền sử dụng cộng chi phí lãi trên nợ thuê, nên chi phí dồn về các kỳ đầu |
| Phân loại phía bên cho thuê | Chia thuê tài chính và thuê hoạt động | Giữ nguyên cách chia này |
| Điều kiện pháp lý để cho thuê tài chính | Chỉ đơn vị có giấy phép cho thuê tài chính mới được thực hiện hoạt động này tại Việt Nam, trong khi một số đơn vị không có giấy phép vẫn ký hợp đồng được phân loại là thuê tài chính theo VAS 6, và chưa có hướng dẫn rõ về việc này nên cách làm khác nhau giữa các đơn vị | Xét theo bản chất giao dịch thay vì hình thức |
Điểm thứ năm trong bảng đáng chú ý vì nó là một vướng mắc có thật của thực tế Việt Nam, phát sinh từ việc quy định kế toán và quy định cấp phép chưa gặp nhau. IFRS 16 gỡ vướng theo hướng nhìn vào bản chất của giao dịch.
Cặp bút toán mới: tài sản quyền sử dụng và nợ thuê
Tại ngày khởi đầu hợp đồng thuê, bên đi thuê ghi nhận:
| Khoản mục | Đo lường ban đầu | Đo lường sau đó |
|---|---|---|
| Nợ thuê | Hiện giá của các khoản thanh toán tiền thuê còn lại, chiết khấu theo lãi suất ngầm định trong hợp đồng, hoặc lãi suất đi vay tăng thêm của bên đi thuê nếu lãi suất ngầm định không xác định được | Tăng theo chi phí lãi, giảm khi trả tiền thuê |
| Tài sản quyền sử dụng | Bằng giá trị nợ thuê, cộng thêm các chi phí trực tiếp ban đầu và các khoản thanh toán đã trả trước | Khấu hao theo thời gian thuê hoặc thời gian sử dụng hữu ích, kèm đánh giá tổn thất |
Ba dữ liệu quyết định con số, và cả ba đều phải lấy từ hợp đồng chứ không có trong sổ kế toán hiện tại.
1. Thời hạn thuê
Thời hạn thuê gồm thời gian không huỷ ngang, cộng thêm các kỳ gia hạn mà bên đi thuê nắm quyền chọn và chắc chắn hợp lý sẽ sử dụng, trừ đi các kỳ mà bên đi thuê nắm quyền chấm dứt và chắc chắn hợp lý sẽ dùng quyền đó. Một hợp đồng thuê văn phòng ba năm kèm hai lần gia hạn ba năm có thể phải tính thời hạn thuê là chín năm. Đánh giá này mang tính xét đoán và phải ghi lại lập luận.
2. Khoản thanh toán tiền thuê
Gồm khoản cố định, khoản biến đổi phụ thuộc chỉ số hoặc tỉ lệ, giá trị còn lại được bảo lãnh, giá thực hiện quyền mua nếu chắc chắn hợp lý sẽ mua, và khoản phạt chấm dứt hợp đồng nếu thời hạn thuê phản ánh việc sử dụng quyền chấm dứt.
3. Lãi suất chiết khấu
Ưu tiên lãi suất ngầm định trong hợp đồng. Trong phần lớn hợp đồng thuê thông thường, bên đi thuê không biết giá trị còn lại và chi phí ban đầu của bên cho thuê nên không tính được lãi suất ngầm định, và phải dùng lãi suất đi vay tăng thêm của chính mình cho một khoản vay có kỳ hạn và mức bảo đảm tương đương. Con số này cần lập luận rõ, vì nó ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị tài sản và nợ ghi nhận.
Tác động lên hệ số tài chính
Việc ghi nhận nợ thuê gồm cả phần dài hạn lẫn phần ngắn hạn, cùng với tài sản quyền sử dụng, làm đổi các hệ số tài chính hiện tại của doanh nghiệp.
| Chỉ tiêu | Chiều thay đổi | Lý do |
|---|---|---|
| Tổng tài sản | Tăng | Thêm tài sản quyền sử dụng |
| Tổng nợ phải trả | Tăng | Thêm nợ thuê |
| Hệ số nợ trên vốn chủ | Tăng | Nợ tăng trong khi vốn chủ gần như không đổi |
| Hệ số thanh toán hiện hành | Giảm | Phần nợ thuê đến hạn trong 12 tháng nằm ở nợ ngắn hạn, còn tài sản quyền sử dụng là tài sản dài hạn |
| EBITDA | Tăng | Chi phí thuê chuyển thành khấu hao và lãi vay, cả hai đều nằm ngoài EBITDA |
| Tỉ suất sinh lời trên vốn sử dụng | Giảm | Mẫu số tăng do vốn sử dụng lớn hơn |
| Chi phí trong các kỳ đầu | Tăng | Lãi tính trên dư nợ thuê còn lớn, nên tổng khấu hao cộng lãi cao hơn chi phí thuê phân bổ đều |
Hợp đồng vay và các thoả thuận khác thường dẫn chiếu tới số liệu trên báo cáo tài chính lập theo chuẩn mực kế toán được áp dụng, kèm điều khoản ràng buộc như giới hạn hệ số nợ, mức tài sản thuần hữu hình tối thiểu, hệ số khả năng trả lãi tính trên EBITDA, hoặc hệ số thanh toán. Nhiều hợp đồng còn quy định rằng khi chính sách kế toán thay đổi vì bất kỳ lý do gì thì các dẫn chiếu đó có thể phải đàm phán lại. Chuyển sang IFRS là thay đổi đồng loạt một loạt chính sách kế toán, nên cần dựng số liệu dự kiến và mở đàm phán trước ngày chuyển đổi, thay vì phát hiện vi phạm điều khoản sau khi báo cáo đã lập.
Hai miễn trừ được dùng
IFRS 16 cho bên đi thuê chọn không áp dụng mô hình trên cho hai nhóm, và khi đó chi phí thuê ghi thẳng vào kết quả kinh doanh theo phương pháp đường thẳng như cách cũ:
- Hợp đồng thuê ngắn hạn, thời hạn thuê từ 12 tháng trở xuống và không kèm quyền chọn mua
- Hợp đồng thuê tài sản có giá trị thấp
Hai miễn trừ này giúp giảm đáng kể khối lượng việc, nhưng chỉ khi doanh nghiệp đã kiểm kê xong hợp đồng và biết hợp đồng nào rơi vào nhóm nào. Trước khi kiểm kê thì không biết được phần được miễn trừ chiếm bao nhiêu.
Bán và thuê lại
Giao dịch bán và thuê lại xảy ra khi một đơn vị bán tài sản cho đơn vị khác rồi thuê lại chính tài sản đó. Đây là giao dịch quen thuộc trong ngành hàng không và khách sạn.
Theo IFRS 16 kết hợp với IFRS 15, bên bán đồng thời là bên thuê ghi nhận một tài sản quyền sử dụng phát sinh từ phần thuê lại. Phần lãi hoặc lỗ từ giao dịch được tách làm hai: phần tương ứng với quyền mà bên bán giữ lại thì chưa ghi nhận, phần tương ứng với quyền của bên mua đồng thời là bên cho thuê đối với tài sản cơ sở tại thời điểm kết thúc thời gian thuê lại thì được ghi nhận. Cách xử lý này khác hẳn cách ghi nhận lãi lỗ trọn gói tại thời điểm bán.
Kiểm kê hợp đồng thuê: việc nên làm đầu tiên
Phần lớn hợp đồng thuê hoạt động đang nằm ở phòng hành chính hoặc phòng pháp chế chứ chưa từng đi qua sổ kế toán, vì hiện tại chúng chỉ sinh ra một bút toán chi phí thuê hằng tháng. Bảng kiểm kê nên gom các trường sau cho từng hợp đồng:
| Trường | Dùng để làm gì |
|---|---|
| Loại tài sản thuê | Xét miễn trừ tài sản giá trị thấp, và xác định thời gian khấu hao |
| Ngày bắt đầu và ngày kết thúc thời gian không huỷ ngang | Nền của thời hạn thuê |
| Điều khoản gia hạn và điều khoản chấm dứt | Xác định thời hạn thuê thực tế, phần cần xét đoán nhiều nhất |
| Lịch thanh toán tiền thuê theo kỳ | Tính hiện giá nợ thuê |
| Điều khoản tăng giá theo chỉ số hoặc tỉ lệ | Xác định khoản thanh toán biến đổi được đưa vào đo lường |
| Quyền chọn mua và giá thực hiện | Đưa vào khoản thanh toán nếu chắc chắn hợp lý sẽ mua |
| Chi phí trực tiếp ban đầu đã trả | Cộng vào giá trị tài sản quyền sử dụng |
Bảng này nên dựng sớm ngay cả khi ngày áp dụng còn xa, vì nó phục vụ luôn cho việc ước tính tác động lên hệ số tài chính, tức là số liệu cần cho cuộc đàm phán với ngân hàng.
Thuê tài sản trong hệ chuẩn mực VFRS
Thuê tài sản là một trong bốn vùng được xác định là khác biệt kỹ thuật lớn nhất giữa hệ hiện hành và IFRS, nên chuẩn mực VFRS về thuê nằm trong nhóm được theo dõi sát ở các đợt công bố giai đoạn 2026 tới 2029 theo lộ trình xây dựng VFRS. Nguyên tắc đưa hợp đồng thuê lên bảng cân đối là phần cốt lõi của IFRS 16 và khó có khả năng bị bỏ khi hội tụ.
Vì vậy bảng kiểm kê hợp đồng thuê nêu ở phần trên có giá trị trong mọi kịch bản. Nó phục vụ việc ước tính tác động lên hệ số tài chính ngay từ bây giờ, phục vụ cuộc trao đổi với ngân hàng, và phục vụ luôn cho ngày áp dụng chuẩn mực dù đường đi là chuẩn mực quốc tế hay chuẩn mực VFRS.
Câu hỏi thường gặp
IFRS 16 bỏ hẳn khái niệm thuê hoạt động phải không?
Bỏ ở phía bên đi thuê. Bên đi thuê chỉ còn một mô hình duy nhất, ghi nhận tài sản quyền sử dụng và nợ thuê cho hầu hết hợp đồng. Phía bên cho thuê vẫn phân loại thành thuê tài chính và thuê hoạt động như cũ: thuê tài chính ghi nhận khoản phải thu bằng giá trị đầu tư thuần vào hợp đồng thuê, thuê hoạt động ghi nhận tiền thuê là thu nhập theo phương pháp đường thẳng.
Tài sản quyền sử dụng đo lường ban đầu bằng bao nhiêu?
Bằng giá trị nợ thuê, cộng các chi phí trực tiếp ban đầu và các khoản đã thanh toán trước. Nợ thuê là hiện giá của các khoản thanh toán tiền thuê còn lại, chiết khấu theo lãi suất ngầm định trong hợp đồng, hoặc theo lãi suất đi vay tăng thêm của bên đi thuê khi lãi suất ngầm định không xác định được.
Hợp đồng thuê nào được miễn?
Hai nhóm: hợp đồng thuê ngắn hạn có thời hạn từ 12 tháng trở xuống và không kèm quyền chọn mua, và hợp đồng thuê tài sản có giá trị thấp. Với hai nhóm này, bên đi thuê được chọn ghi chi phí thuê thẳng vào kết quả kinh doanh theo phương pháp đường thẳng.
Thời hạn thuê tính thế nào khi hợp đồng có điều khoản gia hạn?
Thời hạn thuê gồm thời gian không huỷ ngang, cộng các kỳ gia hạn mà bên đi thuê nắm quyền chọn và chắc chắn hợp lý sẽ sử dụng, trừ các kỳ mà bên đi thuê nắm quyền chấm dứt và chắc chắn hợp lý sẽ dùng. Một hợp đồng ba năm kèm hai lần gia hạn ba năm có thể phải tính là chín năm. Đây là phần cần xét đoán và phải ghi lại lập luận để giải trình.
IFRS 16 ảnh hưởng tới điều khoản vay ngân hàng ra sao?
Tổng nợ tăng, hệ số nợ trên vốn chủ tăng, hệ số thanh toán hiện hành giảm, còn EBITDA tăng do chi phí thuê chuyển thành khấu hao và lãi vay. Hợp đồng vay thường ràng buộc theo các chỉ tiêu này, và nhiều hợp đồng còn quy định phải đàm phán lại khi chính sách kế toán thay đổi. Nên dựng số liệu dự kiến và làm việc với ngân hàng trước ngày chuyển đổi.
Nên bắt đầu từ việc gì?
Từ kiểm kê hợp đồng thuê. Gom về một bảng gồm loại tài sản, ngày bắt đầu và kết thúc, điều khoản gia hạn và chấm dứt, lịch thanh toán, điều khoản tăng giá, quyền chọn mua và chi phí trực tiếp ban đầu. Phần lớn hợp đồng thuê hoạt động hiện nằm ngoài sổ kế toán nên bước này luôn tốn thời gian hơn dự kiến.
- IFRS 16 Leases
- IFRS 15 Revenue from Contracts with Customers, áp dụng cho phần bán trong giao dịch bán và thuê lại
- VAS 6 Thuê tài sản
- Thông tư 99/2025/TT-BTC ngày 27/10/2025 hướng dẫn Chế độ kế toán doanh nghiệp, hiệu lực 01/01/2026
Theo dõi hợp đồng thuê ngay trong sổ
Hợp đồng thuê cần được lưu kèm lịch thanh toán và điều khoản gia hạn ở nơi kế toán truy được, thay vì nằm trong tủ hồ sơ hành chính. Phần mềm Kế toán VFRS quản lý theo từng đối tượng và từng hợp đồng nên bảng kiểm kê dựng lại được từ dữ liệu sẵn có.
Để lại một bình luận